在上海的购房市场中，300 万级的三房一直是刚需和刚改群体争夺的焦点。而在闵行浦江第一湾核心区，【大华星曜】以约 89-135㎡的 3-4 房产品，凭借着板块规划的升级、交通的利好、超高的性价比以及出色的产品力，成为了这一价位段的 “明星项目”。截至目前，项目销售已超 1500 套，如今清盘在即，对于购房者来说，这无疑是一次不容错过的机会。

  作为深耕城市开发研究的观察者，我们不妨深入剖析这一个项目，探寻其背后的稀缺价值、增值潜力、价格上的优势与产品竞争力。

  一、稀缺性：多重景观加持 + 高品质配置，300 万级市场的 “品质天花板”

  在上海 300 万级的住宅市场中，能同时拥有江景、湖景、河景以及城景四重景观优势的项目，可谓是凤毛麟角，而【大华星曜】却做到了。项目所处位置得天独厚，南面 200 米就是大治河，中间区域是规划绿地未来也无遮挡，可充分享受河景资源。同时，周边还有丰富的江景、湖景资源，再加上城市发展带来的城景，居住在这里，业主可以每时每刻欣赏到不同的美景，这种景观资源的稀缺性，在同价位项目中几乎难以找到对手。项目的高品质配置更是刷新了 300 万级住宅的品质标准。超 55 米的门头展面，两边景墙选用高端的爱马仕灰奢石打造，这种产自土耳其矿区的进口石材，彰显着项目和业主的格调。右侧高约 5.6m、宽约 7.6m 的星辉屏风，使用了 15000 多片 10*10cm 的 2mm 厚不锈钢片，全激光雕刻后由铁艺老师傅手工一片片拼接而成，整体电镀上色，总重达 2 吨，如此用心的设计和昂贵的用料，在同价位项目中极为罕见。

  地下车库的设计同样令人惊叹。泛星坡道的设计，坡道侧墙采用爱马仕灰仿石砖，内嵌香槟金线条，底部采用通长香槟金踢脚线，坡道铺地采用福鼎黑和芝麻灰色满天星铺地。要知道，这样的用料就算放到千万级的市场中，也是少有对手的存在。而且，开车归家的业主在社区外就立即进入车库，整个社区完完全全的人车分流，保证了社区内的安全以及居住体验。

  社区内部的景观打造更是别具一格。项目不仅打造了具有曲线美感的树池，还在水景底部铺了数百片蓝钻瓷片，全角度弧形定制，水刀切割，用金属线条勾勒出水波的形状，微风拂过，水底星光闪闪，就像星河在流淌。要知道，上海已经很少有项目在社区内引入水景了，即使是一些千万级的豪宅也不例外，因为这不仅占用大量社区空间，而且后期维护难度极大，对物业管理上的水准有着极高的要求，【大华星曜】能做到这一点，足以体现其对品质的追求。

  在树种的选择上，项目更是不惜成本。移植了多棵全国甚至全球的高价值高观赏性的树种，例如沿星光溪涧种植的石榴和丛生紫薇；来自安徽、江西和江苏的 5 株乌桕树种；聆星客厅前方种植的松界王者 —— 日本黑松，约 4000 万 + 的顶豪融创外滩壹号院的社区内也有一颗同款；在观星森林景观中，种植了数株高大修长的河桦和朴树，高度控制在 8-12 米；沿途还种植了薄荷、薰衣草和迷迭香等香气植物；单元门厅两侧种植丛生香橼，搭配富有季相变化的北美娜塔莉。这样的园林配置，在 300 万级的项目中，堪称 “品质天花板”。

  此外，由石材和铝板构筑的连廊和第二景观会客厅，以及地下地上精装双大堂，都彰显着项目的高品质。星空连廊的顶面采用香槟金铝板、墙面为爱马仕灰仿石砖，并镶嵌金属线条、就连地面都采用了夜里雪仿石砖。聆星客厅立面装饰有极具典藏价值的威尼斯棕奢石、吊顶采用铝板切割镶嵌、地面采用阿尔卑斯灰和福鼎黑拼花铺装，甚至在墙壁上还设置了电子壁炉，让业主在寒冷的冬季，也能在社区内放肆的享受景观带来的岁月静好。地下伴星光厅采用白色铝塑板吊顶，墙面采用珠光面岩板和柔抛面瓷砖铺贴，地面采用抛光瓷砖；地上大堂单元门厅的雨棚采用香槟金的弧面铝板、立面干挂爱马仕灰蜂窝岩板，岩板上嵌入专属楼栋号，单元门两侧的弧线段金属采用定制模具加工。这些配置，即使是在 600 万以下的新房项目中也很少能看到，而【大华星曜】作为一个约 350 万起的项目，却做到了，其稀缺性不言而喻。

  房产的增值潜力，与所在区域的规划发展息息相关。【大华星曜】所处的浦江第一湾核心区，作为黄浦江 “三水交汇” 的未来黄金三角，这里将对标 “外滩 - 陆家嘴 - 北外滩”，打造世界级科创生态湾区。未来，这里将与大零号湾核心区、浦江第一湾形成上海第 2 个 “陆家嘴”，第 3 个 “黄金三角”，这样的规划能级，为项目的增值提供了强大的支撑。

  从城市发展的规律来看，世界级的湾区往往会成为经济发展的引擎和高品质人才的聚集地。浦江第一湾核心区的规划，将吸引大量的高新技术企业和高品质人才入驻，带动区域的经济发展和人口素质的提升。随着产业的集聚和人口的流入，对住房的需求也将大幅度的增加，而【大华星曜】作为区域内的优质住宅项目，必将成为购房者的首选，从而推动房产价值的上涨。

  交通的升级是项目增值的另一大助力。浦江线 年开通以来载客量连年攀升。随着周边居民增加，板块联通需求不断增大，扩展线路的呼声慢慢的升高。近期，多位人大代表提议浦江线继续西延，穿越黄浦江直达紫竹高新区，以及 8 号线 号线实现接驳换乘。如果这些提议可以在一定程度上完成，将极大地提升项目的交通便利性，缩短与上海别的核心区域的时空距离，进一步释放项目的增值潜力。

  目前，项目直线距离浦江线 公里，可通过 BRT 奉浦快线 号线沈杜公路站，另外，周边还有规划的奉贤线鲁南路站（暂命名）。自驾方面，项目距离浦星公路约 400 米，一路向北通达前滩，快速连接建设中的济阳路高架，联通中环、外环两大交通枢纽。便捷的交通网络，不仅方便了业主的日常出行，也为项目的增值奠定了坚实的基础。

  周边配套的逐渐完备也将为项目增值提供保障。商业方面，项目步行 800 米就是浦江万达广场，周边还有山钢和润旭里商业，可完全满足日常生活所需。医疗方面，板块内有上海交通大学医学院附属仁济医院南院，自驾 20 分内可达，为业主的健康保驾护航。教育方面，44-01 地块东南侧就是已经建成的幼儿园，还未投入到正常的使用中，地块西侧紧邻上海师范大学附属闵行实验学校，九年一贯制公办学校，未来对口的概率非常大，优质的教育资源将吸引更多有孩子的家庭前来置业。生态休闲方面，项目距离国家级 4A 级旅游景区浦江郊野公园仅约 2.5 公里，郊野公园总面积约 15.29 平方公里，相当于 10 个世纪公园，并拥有约 5.3 公里黄浦江岸线资源，是深受年轻人喜爱的网红打卡地，为业主提供了休闲娱乐的好去处。

  【大华星曜】的价格上的优势在 300 万级的住宅市场中极为明显。项目国会均价 42877 元 /㎡，最低单价仅 30016 元 /㎡，总价 260 万起，从一房一价表上能够正常的看到，这个最低单价相当于均价的 7 折，比动迁房还要划算，对于刚需购房者来说，无疑是一大福音。

  与同区域的其他项目相比，【大华星曜】的价格也有着非常明显的竞争力。目前，闵行浦江镇周边的新房价格普遍在 4.5 万 - 5 万 /㎡左右，而项目 42877 元 /㎡的国会均价，低于区域中等水准，再加上最低 30016 元 /㎡的单价，让购房者能够以更低的成本买到高品质的住房。

  项目的高得房率进一步放大了价格上的优势。一梯两户的设计，使得得房率相比来说较高，室内没有一点的走廊和拐角，空间利用率极高。以建面约 89㎡的户型为例，虽然是紧凑型 3 房，但还能有空间做一个 1.5 卫的设计，保证了主人的私密空间，也避免了早高峰用厕的尴尬，这样的空间利用效率，在同面积段的项目中很出色，相当于购房者花更少的钱，买到了更实用的空间。

  此外，项目提供毛坯 + 精装交付两种选择，精装标准为 3000 元 /㎡，按集采价格核算，这样的精装标准在同价位项目中也具有一定的优势。购房者能够准确的通过自己的需求和预算选择合适的交付方式，既节省了装修的时间和精力，又能控制购房成本。

  【大华星曜】的产品竞争力，体现在对不同家庭居住需求的精准把握和极致满足。项目推售的建面约 89-㎡3-4 房户型，涵盖了刚需到改善的不同需求，让购房者可以通过你自己的家庭结构和生活需求选择正真适合的户型。

  建面约 89㎡户型，三开间朝南，并且全卧室带飘窗，室内的采光、视野以及空间延展性都很出色。值得一提的是，室内没有一点的走廊和拐角，再加上一梯两户带来的高得房率，虽然是约 89㎡的紧凑型 3 房，但还是有空间做了一个 1.5 卫的设计，保证了主人的私密空间，也避免了早高峰用厕的尴尬，很适合新婚夫妻或三口之家居住。

  建面约 99㎡3 房 2 卫是项目的主力户型，四开间朝南，大横厅的设计，让这个户型有着不亚于宽绰大三房的尺度感和采光面，再加上宽景阳台的设计，居住舒适度在同面积段户型中称得上出类拔萃。另外，3 房 2 卫 5 飘窗的设计，保证了主人的私密空间，也保证了室内的收纳空间，适合有一定改善需求的家庭。

  建面约 120㎡的产品，市面上大多都是 3 房，但大华星曜做了 4 房的设计，实用性很出色，能够很好的满足多子女家庭或三代同堂的居住需求。

  建面约 135㎡4 房，五开间朝南，还有一个灵动空间，不管是打造成孩子的娱乐天地还是女主人的瑜伽室都是极好的选择，赋予生活更大的可能性。并且 4 房中 3 房朝南，南向采光度很优秀，很适合一步到位的改善家庭。

  在细节把控上，项目更是精益求精。整个项目的归家动线已实景呈现，泛星大堂未来将由物业进行统一管理，采取无感通行的方式进入，保证整个社区的安全。大堂墙面延续爱马仕灰大理石，顶部水晶灯和墙面壁灯均为全铜打造，大堂接待台采用产自意大利山脉的普拉达绿奢石一体打造而成，给业主带来了强烈的归家仪式感。

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